Contratti di locazione

Puoi rivolgerti a noi per la redazione del contratto di locazione, la compilazione e trasmissione del modello RLI e per il calcolo delle imposte dovute; se invece hai già un contratto possiamo assisterti negli adempimenti successivi quali proroghe, risoluzioni anticipate, pagamento annualità successive e subentri.

 

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva, devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l’ammontare del canone pattuito.
Non c’è obbligo di registrazione per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno. La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore.

 

Tipologie di contratti e modalità di registrazione

Sono previsti diversi tipi di contratti ma i principali sono:

• Contratto a “canone libero”: dove le parti decidono liberamente il canone d’affitto e tutte le condizioni della locazione. L’unico obbligo è dato dal fatto che bisogna rispettare la durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo, tranne casi particolari tassativamente previsti (subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell’immobile, ecc.);
• Contratto “a canone concordato”: dove il canone è deciso secondo precisi accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. La particolarità sta nel fatto che il canone è inferiore ai prezzi di mercato, per  venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in locazione un immobile.Per rendere piu’ appetibile questo contratto il legislatore ha previsto  vantaggi fiscali sia a favore del proprietario che dell’inquilino. La durata della locazione è di 3 anni più 2 di rinnovo automatico (o 3 previa intesa) tranne casi particolari.

La registrazione può essere effettuata:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici
• richiedendo la registrazione in ufficio; in questo caso è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI
• incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (APE). La copia dell’APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013).

 

Imposta di registro e cedolare secca

Per la registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro pari al 2% del canone annuo con un minimo d’imposta pari ad euro 67 e l’imposta di bollo che varia in base al numero di pagine e di copie del contratto, con un minimo di euro 32.

Nel caso di contratti agevolati l’imposta del 2% si calcola sul 70% del canone annuo.

 

In alternativa, possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze.

La cedolare secca è un regime facoltativo che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali.

Per i contratti con cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

L’opzione per “cedolare secca” può essere esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità, in presenza di un contratto ordinario, dandone comunicazione scritta (attraverso Raccomandata R/R) da inviare al Conduttore.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’ prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

• nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia
• nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo. Su di esso e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere, rispettivamente, oneri deducibili e detrazioni.

 

Documenti necessari

Documenti necessari per la registrazione di un nuovo contratto:

• fotocopia del documento di identità e codice fiscale del Locatore/i;
• fotocopia del documento di identità e codice fiscale del Conduttore/i;
• estremi catastali dell’immobile/i da locatore (visura catastale) o atto (compravendita, donazione, dichiarazione di successione sentenza ecc);
• originale dell’Attestato della Prestazione Energetica (APE).

 

Documenti necessari per gli adempimenti successivi:

• fotocopia del documento di identità e codice fiscale del Locatore/i;
• fotocopia del documento di identità e codice fiscale del Conduttore/i;
• copia del contratto di locazione.